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銀川市新建商品房預售資金監管實施細則(征求意見稿)

信息來源:          發布日期:2020-12-08

銀川市新建商品房預售資金監管實施細則(征求意見稿)

為貫徹落實《銀川市新建商品房預售資金監管辦法》(以下簡稱《辦法》),進一步明確和細化新建商品房預售資金監管工作,增強監管工作操作性,結合我市實際,制定本實施細則。

一、預售資金監管范圍

(一)凡在我市興慶區、金鳳區、西夏區行政區域內預售的新建商品房項目,均應當按照《辦法》及本實施細則接受新建商品房預售資金監管。

(二)本細則所稱新建商品房預售資金,是指房地產開發企業(以下簡稱開發企業)將其開發的商品房在不動產首次登記完成前銷售,由購房人按合同約定支付的全部房價款。包括購房人支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的房價款。

二、資金監管工作分工

(三)銀川市住房和城鄉建設局是本市新建商品房預售資金監管主管部門(以下簡稱監管部門),負責本實施細則的組織實施。

(四)銀川市住房和城鄉建設局所屬的銀川市房屋產權交易管理中心為商品房預售資金監管機構(以下簡稱監管機構),具體負責本市新建商品房預售資金的監管工作。

三、重點監管資金范圍及標準

(五)預售監管資金分為重點監管資金和非重點監管資金。重點監管資金是用于購置本項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款、法定稅費和其他相關費用的資金。除此范圍以外的是非重點監管資金。

(六) 開發企業申請商品房預售許可證前,可選擇通過一次性交納監管資金的方式替代商品房預售監管資金。一次性交納監管資金標準為項目總預售款的40%,具體監管賬戶的開設、監管協議的簽訂、重點監管資金的撥付等,按照《辦法》及本實施細則有關規定執行。

(七)項目總預售款的確定。項目總預售款的確定分為初次核算和最終核算。初次核算根據開發企業申報項目商品房銷售價格核算項目總預售款;最終核算在開發企業申請撥付監管資金時進行,監管機構根據項目商品房備案價格復核確定最終項目總預售款。 

四、開設監管賬戶

(八)開發企業申請商品房預售許可證前,應當選擇監管銀行,按照一個項目可申請對應一個賬戶的原則開立監管賬戶。一個監管賬戶內包含多幢的,應全部按工程形象進度最慢的幢所對應重點監管資金標準執行。

(九)開發企業應當根據項目實際工程形象進度,合理確定監管賬戶對應的預售申請范圍。

(十)申請開立監管賬戶操作流程:

1.網上申請。開發企業登陸商品房預售資金監管系統(以下簡稱監管系統),填寫相關信息并上傳下列資料:

1)營業執照;

2)基本戶開戶許可證;

3)委托書、經辦人身份證。

2.要件審核。監管機構自受理申請后1個工作日內完成審核。審核通過的,由開發企業在監管系統中自行打印《新建商品房預售資金監管賬戶開戶通知書》,并到合作銀行開立監管賬戶。

五、簽訂監管協議

(十一)開發企業開立監管賬戶后,登錄監管系統下載打印與監管機構、合作銀行簽訂的《銀川市新建商品房預售資金監管協議書》(以下簡稱《三方協議》),經開發企業及監管賬戶開戶銀行(以下簡稱開戶銀行)蓋章后,將相關材料報送監管機構,監管機構受理申請后1個工作日內完成審核,并簽訂《三方協議》。

(十二)開發企業與監管機構簽訂《三方協議》時,應當向監管機構提交以下材料:

1.施工合同及建筑材料、設備購銷合同等(審核原件,留存復印件,復印件加蓋開發企業公章);

2.工程進度、工程款支付情況表和資金使用計劃;

3.項目成本預算書;

4.需要提交的其他相關資料。

六、監管賬戶變更

(十三)監管項目尚未發生銷售行為的,可以申請變更監管賬戶,變更期間該監管賬戶范圍內的新建商品房不得銷售。

(十四)開發企業申請變更監管賬戶的,應當提交以下資料:

1.《監管賬戶變更申請書》;

2.原監管賬戶開戶銀行出具同意變更監管賬戶的證明文件;

3.委托書及經辦人身份證明;

4.需要提交的其他相關資料。

(十五)監管機構自受理監管賬戶變更申請后2個工作日內完成審核,并出具《新建商品房預售資金監管賬戶解除監管證明》。開發企業辦理完畢原監管賬戶解除監管手續后,重新開立監管賬戶;已簽訂《三方協議》的,開發企業應當交回《三方協議》原件;已辦理商品房預售許可證的開發企業,應當在辦理完監管賬戶信息變更后,辦理預售許可證證載賬戶信息變更手續。

七、購房款交存和監管資金入賬

(十六)開發企業應當協助購房人選擇以下方式將新建商品房預售資金交入監管賬戶:

1.購房人通過專用銷售終端(專用POS機),將購房款直接交入監管賬戶,開發企業依據專用POS機簽單為購房人換領購房專用發票。

2.購房人憑開發企業的繳款通知書,到商業銀行網點柜臺或其它方式將購房款直接交入監管賬戶,開發企業依據購房人提供的交款憑證或交款記錄為購房人換領購房專用發票。

(十七)開發企業與購房人辦理網上簽約30日后無資金入賬的,監管機構將暫停該項目網簽。

八、施工進度核實

(十八)開發企業申請使用建設層數、主體結構重點監管資金的,監管機構應在自受理之日起1個工作日內對項目工程形象進度進行核實。

(十九)監管機構應當嚴格管理進度資料檔案,妥善保存、核實記錄。

九、重點監管資金的撥付

(二十)開發企業按照項目建設層數、主體結構驗收、竣工驗收備案、取得《商品房交付使用證》、不動產首次登記五個節點,持以下資料到監管機構申請辦理重點監管資金的撥付手續:

1.通過監管系統填報《重點監管資金使用申請表》;

2.重點監管資金使用計劃;

3.經辦人委托書、身份證明;

4.按項目建設層數申請撥付的,應由施工方、監理方提供工程進度等相關材料。

5、主體結構完工的,提交完工的相關材料;

6、竣工驗收備案的,提交《竣工驗收備案表》;

7、完成交付使用的,提交《新建商品房交付使用證》;

8、完成不動產首次登記的,提交已辦理不動產首次登記的《不動產權證書》;

9.要求提交的其他相關資料。

(二十一)監管機構在受理開發企業用款申請后,應于受理之日起1個工作日內進行審核。符合條件的,經監管系統向監管銀行下達撥付通知;有下列情形之一的,予以駁回,并說明理由:

1.申請資金超出使用節點或用款額度的;

2.實際用途、收款單位與合同約定不符的;

3.該項目之前用款未按照要求使用的;

4.未按照規定將預售資金全部存入監管賬戶的;

5.不按照規定使用預售資金的其他情形。

(二十二)監管銀行依據監管機構的同意撥付的電子信息,在1個工作日內,將重點監管范圍內的資金撥付給開立賬戶的開發企業,或者與該開發企業簽約的合同當事人或相關單位。

開發企業按節點已支付完工程相關費用,但相應節點重點監管資金尚有剩余的,在開發企業、施工單位、監理機構三方共同出具工程款支付證明的基礎上,可將相應節點剩余資金直接撥付給開發企業。

十、非重點監管資金的撥付

(二十三)預售資金進入監管賬戶,達到重點監管標準后,開發企業可以申請提取非重點監管資金。

(二十四)開發企業通過監管系統提交非重點資金使用申請后,監管機構自受理之日起在1個工作日內進行審核,向監管銀行出具撥付的電子信息。監管銀行依據監管機構同意撥付的電子信息辦理資金撥付手續。

十一、不明入賬的處理

(二十五)購房人通過電匯、網上銀行轉賬等方式交存購房款或者各商業銀行發放個人抵押貸款形成的不明入賬,開發企業應當及時劃分到購房人名下。

十二、退款處理

(二十六)開發企業與購房人已辦理退房手續申請退款的,原則上應使用非重點監管資金支付,未撥付過監管資金的可使用重點監管資金支付。

(二十七)開發企業向監管機構提交退房退款申請書,申請解除退款部分的監管。經監管機構審查后,符合相關規定的,在2個工作日內通知監管銀行撥付。

十三、解除監管

(二十八)開發企業辦妥監管項目不動產首次登記后,應及時申請撤銷監管賬戶的監管。

(二十九)開發企業申請辦理解除監管的,應當提交監管項目的不動產首次登記證明。

(三十)監管機構自受理申請后1個工作日內完成審核。審核通過的,由監管系統向監管銀行發出解除監管信息并向開發企業出具《新建商品房預售資金監管賬戶解除監管證明》。

十四、各方責任

(三十一)開發企業應協助購房人將全部房價款交入監管賬戶,并按規定使用資金,應提交真實、有效的申請材料辦理新建商品房預售資金監管的相關手續。開發企業若不按規定使用新建商品房預售資金、不按規定將房價款存入監管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避監管、以及提交虛假的材料辦理新建商品房預售資金監管相關手續,由監管機構責令其限期改正、暫停監管資金撥付,逾期不改的,由監管部門關閉該項目商品房買賣合同網上簽約,同時記入開發企業信用檔案并向社會公示。

(三十二)監管銀行在有關部門對監管賬戶資金進行凍結或扣劃時,應說明新建商品房預售資金及監管賬戶的性質,并及時將相關情況告知監管機構。若合作銀行不按《辦法》規定和三方協議約定履行義務,監管機構可暫停與其合作,并將其違規違約行為通報金融主管部門。

(三十三)各商業銀行在發放新建商品房購房貸款時,應當將購房貸款直接發放到該套商品房買賣合同注明的監管賬戶中,對未按規定發放購房貸款的,由監管機構報銀行主管部門查處。開發企業已辦理完成不動產首次登記的,對應項目仍未發放的購房貸款,不再進行監管。

(三十四)監管機構應定期對首付款入賬情況進行監管檢查;對未按規定入賬的開發企業,監管機構應督促其整改,因特殊情況無法入賬的開發企業應提交相關情況說明。若監管部門、監管機構的工作人員在資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法依規予以處理。

十五、實施時間

(三十五)本細則自2020121日起正式施行,有效期至20251130日。

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